Кейс: подбор квартиры в Дубае для жизни и получения ВНЖ

К нам обратилась молодая пара, которая планировала переехать в Дубай для постоянного проживания и получения резидентской визы. Их запрос был сформулирован достаточно чётко: требовалось купить 1-комнатную квартиру в Дубае в спокойном районе с зелёными зонами и парком, откуда удобно добираться до пляжа.
При этом жильё должно быть готовым к заселению, без необходимости ждать окончания строительства.
Бюджет покупки составлял около 800 000 AED (220 000 USD).

На первой консультации мы зафиксировали ключевые параметры и их приоритетность:

• Бюджет: 800 000 AED (220 000 USD).
• Тип жилья: готовая 1-комнатная квартира, пригодная для сразу проживания.
• Локация: тихий район с парком или зелёной зоной поблизости, семейная атмосфера.
• Доступность пляжа: возможность добраться на машине до побережья в пределах 20-30 минут.
• Инфраструктура: развитые подъездные пути, наличие магазинов, желательно минимальный шум (избегаем районов с активной ночной жизнью).
• Цель покупки: собственное проживание и получение ВНЖ ОАЭ (требует соблюдения порога инвестиций в недвижимость).

Исходя из озвученных критериев и бюджета, круг потенциально подходящих районов в Дубае сузился до нескольких вариантов. Dubai Marina, Jumeirah Village Circle (JVC) и Damac Hills – основные локации, которые мы рассмотрели на старте. Район Dubai Hills с его парками тоже соответствовал пожеланиям по среде, но в 2022 году цены там значительно превосходили наш бюджет, поэтому от Dubai Hills пришлось отказаться сразу.

Dubai Marina – один из самых известных районов Дубая на побережье, с лесом небоскрёбов, пристанью яхт и бурной жизнью. Здесь сконцентрировано множество ресторанов, клубов и мероприятий, район буквально никогда не спит. Для молодёжи и туристов Marina привлекательна энергичной атмосферой, но нашим клиентам нужна была противоположность: тишина и уют. Оценив обстановку, пара сразу отклонила вариант Dubai Marina, слишком шумно и многолюдно. Круглосуточные вечеринки и оживлённая ночная жизнь не сочетались с их представлением о спокойной домашней среде.

JVC один из самых развивающихся районов Дубая. На бумаге JVC выглядел привлекательно: доступные цены, небольшие парки и площадки внутри округов. Однако на практике район оставил смешанные впечатления:
Во-первых, локация достаточно изолированная: въезды и выезды ограничены несколькими шоссе. В часы пик на выезде образуются заторы, и добираться до центра бывает затруднительно.
Во-вторых, незаконченость развития района бросается в глаза: вокруг много незастроенных участков и строительной техники.

Всё это вызывало у клиентов сомнения. Несмотря на отдельные удачные жилые комплексы внутри JVC, общее ощущение оказалось не самым комфортным. Пара решила, что каждый день жить среди строек и бороться с пробками им не хочется.

На фоне предидущих вариантов, Damac Hills выгодно отличался сразу по нескольким пунктам. Это уже обжитой, спланированный зеленый микрорайон. Здесь низкоэтажные кварталы, виллы, окружённые газонами, рощами и прудиками. Главная гордость сообщества – огромный парк The Park площадью почти 4 млн кв. футов (около 370 тыс. м²). Это длинная зеленая зона с прогулочными дорожками, игровыми и спортивными площадками, где можно гулять часами. Кроме того, внутри Damac Hills расположен гольф-клуб. Атмосфера здесь тихая, семейная, и при этом все удобства под рукой: школы, детсады, магазины, рестораны.

Наши клиенты, посетив Damac Hills, влюбились в этот район с первого взгляда. Их покорило сочетание спокойствия пригородной жизни и продуманной инфраструктуры, низкая плотность застройки, обилие зелени. К тому же до пляжей отсюда можно доехать примерно за 25 минут на машине: приемлемый компромисс, учитывая тишину и комфорт среды. В итоге, выбор локации определился очень быстро: квартира будет покупаться только в Damac Hills. Следующим этапом стал поиск конкретной квартиры и проведение сделки – и именно здесь нас ждали основные подводные камни.

Определившись с районом, мы сфокусировались на поиске подходящей квартиры внутри Damac Hills. На рынке предлагалось достаточно много вариантов в нашем бюджете, в том числе на популярных порталах недвижимости. Однако реальность вторичного рынка преподнесла сразу несколько сложностей, о которых стоит рассказать подробнее.

Во-первых, множество ложных объявлений. Около 30% объявлений о продаже, которые мы нашли на сайтах, оказались фейковыми. Агентства размещали привлекательные фотографии одних квартир, а при обращении выяснялось, что по факту такие объекты либо уже проданы, либо никогда не были в продаже. Нам несколько раз пытались показать совершенно другие квартиры, не те, что были на снимках. Это распространённая практика на рынке: красивое объявление привлекает клиента, а потом ему начинают навязывать альтернативы. Благодаря нашему опыту мы быстро научились отсеивать подобные липовые предложения ещё до выезда на просмотр, экономя клиентам время и нервы.

Во-вторых, большинство вариантов были с арендаторами. Примерно 75% реально существующих квартир, подходивших нам по параметрам, на момент поиска уже сдавались в аренду долгосрочным жильцам. Купить квартиру с текущим арендатором в Дубае можно, и при продаже действующий договор аренды перейдёт на нового собственника. Однако есть нюанс: если новый владелец захочет въехать и жить сам, по закону он обязан дать арендаторам 12-месячное уведомление о выселении. Иными словами, даже после покупки заселиться можно не ранее, чем через год, предупредив жильцов официально. В нашем случае клиенты не были готовы ждать год, прежде чем получить возможность жить в своей квартире.

Мы проработали резервный план для таких объектов: приобретение сдающейся квартиры с последующей пересдачей её тем же арендаторам на оставшийся срок. Клиенты рассматривали вариант купить сейчас, сразу отправить официальное уведомление и целый год получать рентный доход, который покрывал бы аренду другого жилья для себя. Таким образом они бы не теряли деньги и через 12 месяцев вселились бы в собственную квартиру. Этот сценарий финансово был жизнеспособен и законен, но психологически сложен – хотелось всё-таки въехать в своё жильё сразу. Поэтому варианты с арендаторами мы держали в уме как запасные, но приоритет отдали поиску свободной квартиры.

В-третьих, значительная наценка на квартиры от застройщика. Параллельно с рынком вторички мы заглянули и в офис продаж застройщика Damac, чтобы узнать о прямых предложениях. На тот момент у застройщика оставались последние готовые квартиры в Damac Hills, и наш клиент даже самостоятельно успел посмотреть одну из них. Но цена неприятно удивила: застройщик предлагал свои остатки почти на 50% выше среднерыночной стоимости аналогичных квартир! Естественно, переплачивать такие деньги не было смысла. Это произвело сильное впечатление на клиентов: они увидели, насколько выгоднее можно купить на вторичном рынке, если знать его тонкости. С той квартиры от застройщика мы ушли, поняв, что прямые продажи у девелопера не всегда благо для покупателя, особенно на финальных этапах проекта.

В-четвёртых, сомнительный юридический статус одного из вариантов. В ходе поисков мы наткнулись на интересный вариант. Но при проверке документов всплыл неожиданный момент: в title deed статус квартиры числился не как Residential (жилая недвижимость), а как Serviced Apartments (апарт-отель). Для покупателя это огромный риск, ведь сервисы/apartments могут иметь другие правила владения и не всегда подходят для ВНЖ. Брокер со стороны продавца нас убеждал, что статус уже поменяли на жилой, просто в системе Dubai Land Department ещё не обновилось. Однако никакого подтверждения он предоставить не смог.
Более того, продажа планировалась не лично собственником, а через доверенное лицо (по доверенности), то есть владельцы даже не присутствовали бы на сделке.

Два красных флага: сомнительный статус и отсутствие прямого контакта с владельцем, заставили нас отказаться от этой квартиры, несмотря на привлекательность самой недвижимости. Мы не стали рисковать деньгами клиента ради мнимой выгоды.

В-пятых, организационные риски со стороны агентства-продавца. Ещё один вариант, почти идеальный по самому объекту, чуть не сорвался из-за статуса агентства. Мы нашли квартиру, которая соответствовала всем критериям и имела чистые документы. Но оказалось, что у агентства, представлявшего продавца, истекала лицензия на риэлторскую деятельность буквально через пару недель. Более того, по каким-то причинам они не смогли оперативно предоставить нам документы о подаче на продление лицензии. Формально сделку всё равно можно было провести, даже если лицензия агентства просрочится, ведь контракт заключают собственник и покупатель. Но сам факт организационных проблем нас насторожил. Клиенты уже были наслышаны, сколько бывает нюансов, и решили не идти ни на малейший риск при покупке. Мы вместе приняли решение, что лучше подстраховаться и не связываться с компанией, у которой могут возникнуть юридические сложности в разгар нашего оформления. Этот вариант мы тоже отсеяли.

Пройдя через все эти испытания, мы постепенно сокращали список до самых надёжных и подходящих опций. Клиенты уже были морально готовы, что идеального варианта может не существовать, и придётся чем-то жертвовать, например, купить квартиру с арендатором и подождать. Но удача была на нашей стороне.

Наконец, после углублённых переговоров с представителями застройщика Damac нам удалось получить инсайдерскую информацию: в продаже оставалась одна единственная квартира, принадлежащая юридическому лицу, которую можно купить по рыночной цене и, самое главное, она была свободна от арендаторов. Мы незамедлительно организовали просмотр этой квартиры в тот же день.

Как только клиенты переступили порог этой квартиры, они поняли: это то, что мы искали. Просторная планировка площадью около 80 м², с большой гостиной и отдельной спальней, с видом на бассейн и зелёное гольф-поле из окон, два санузла. В стоимость входило также крытое парковочное место: в Дубае это практически обязательный атрибут, и нам не пришлось об этом беспокоиться. Сам дом предлагал отличные удобства для жителей: собственный бассейн, оборудованный тренажёрный зал, пешая доступность до парка и до торгового центра с супермаркетом и кафе и рестораном.

Оформление сделки прошло относительно спокойно, так как собственником выступало крупное юридическое лицо. Это означало минимум рисков с правовой точки зрения: квартира изначально принадлежала компании, ни разу не перепродавалась, обременений не имела.

Единственным нюансом была задержка с передачей ключей после сделки: юридическому лицу требовалось дополнительное время на внутренние процессы выдачи квартиры новому владельцу. Но и эту проблему мы помогли клиентам решить, контролируя выполнение условий и сроки передачи недвижимости. В итоге пара стала счастливыми обладателями идеальной квартиры в Дубае, получив именно то, что хотела.

«Этот подбор наглядно показал, сколько подводных камней может скрываться даже в простом, казалось бы, запросе на покупку квартиры в Дубае. Вторичный рынок здесь богат привлекательными предложениями, но разобраться в его нюансах нелегко. В нашем случае мы столкнулись и с фейковыми объявлениями, и с юридическими тонкостями, и с арендными договорами, переходящими к новому владельцу. Человеку без опыта трудно предугадать все эти моменты и учесть их при выборе.

Профессиональное сопровождение избавляет от этих рисков. Эксперт сразу видит слабые места сделки: проверит документы, выяснит, есть ли арендаторы и на каких условиях, убедится в чистоте истории объекта. Кроме того, мы знаем реальную ситуацию на рынке: где цену можно снизить, какие альтернативы существуют, на что обратить внимание в контракте.»

— Роман Грачевский